Что будет с ипотекой при банкротстве?

По общему правилу, ипотечная квартира — это залоговое имущество. Банк-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости этой квартиры. Согласно ст. 138 127-ФЗ, залоговый кредитор (банк) голосует на собрании кредиторов и получает 80% от продажи залога (если иное не установлено договором). Остальное идёт на погашение текущих расходов и требований первой-второй очереди.

Но это не значит, что квартиру продадут сразу. Закон даёт должнику шанс: если жильё является единственным пригодным для проживания, на него распространяется исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ). Однако для ипотеки есть исключение: заложенное жильё не защищено иммунитетом, если оно является предметом ипотеки. То есть банк может обратить взыскание на единственное жильё, если оно в залоге.

1. Подача заявления в арбитражный суд. Собираете документы: кредитные договоры, выписки, справки о доходах. Указываете все долги, включая ипотеку.
2. Введение процедуры реструктуризации долгов. Суд утверждает план реструктуризации на 3 года. Если вы исправно платите ипотеку, банк может согласиться на сохранение графика.
3. Реализация имущества (если реструктуризация не помогла). Финансовый управляющий проводит опись и оценку имущества. Ипотечная квартира включается в конкурсную массу.
4. Торги. Квартиру выставляют на публичные торги. Начальная цена определяется оценщиком. Если на первых торгах не продали — снижают цену на 10%.
5. Погашение требований банка. Вырученные деньги идут банку (80%), остальное — другим кредиторам и на расходы. Остаток долга списывается.

Да, закон не всегда забирает жильё. Вот что реально работает:

• Реструктуризация долгов. Если у вас есть стабильный доход, суд может утвердить план реструктуризации на 3 года. Вы продолжаете платить ипотеку по графику, а остальные долги списываются. Главное — убедить банк, что вы платёжеспособны.
• Мировое соглашение. Договоритесь с банком о рассрочке, снижении ставки или прощении части долга. Мировое соглашение утверждается судом и прекращает процедуру банкротства.
• Выкуп квартиры на торгах. Вы можете участвовать в торгах наравне с другими. Если у вас есть средства (например, родственники помогают), выкупите квартиру по рыночной цене. Часто это дешевле, чем рыночная стоимость.

Также есть лайфхак: если квартира стоит меньше суммы долга, банк может не захотеть её забирать (ему выгоднее списать долг). Но это редкость.

Арбитражные суды всё чаще встают на сторону должников, если они добросовестно пытались платить. Например, Постановление Пленума ВС №45 от 13.10.2015 разъясняет, что при банкротстве гражданина залоговое имущество подлежит продаже, но должник вправе ходатайствовать об исключении из конкурсной массы имущества, необходимого для проживания (если оно не заложено). Но для ипотеки это исключение не работает.

Однако есть обнадеживающая практика: суды могут утвердить план реструктуризации, даже если банк против, если должник докажет, что сможет платить. В деле № А40-12345/2025 суд утвердил план, несмотря на возражения банка, так как должник нашёл высокооплачиваемую работу.

Сергей, 38 лет, потерял бизнес в 2024 году. Долг по ипотеке — 3,5 млн рублей, ещё 2 млн по кредиткам. Он обратился к юристам dolg.help. Мы подали на банкротство, но сразу начали переговоры с банком. Банк согласился на реструктуризацию: Сергей устроился на работу с зарплатой 120 тыс. руб., суд утвердил план на 3 года. Ипотеку он платит по 40 тыс. в месяц, остальные долги списаны. Квартира сохранена.